上周，一位老同学打来电话，他的声音中透着焦虑。他在2020年高位入手的房产至今挂牌快半年，始终未能找到合适买家。他询问是否应该忍痛割肉。我们没有急于回应，而是鼓励他将目光从每周的成交数据上抬起，展望未来的四年。因为在这纷繁复杂的市场波动中，真正决定财富的，往往是那些正在悄然变化的重要趋势。
作为专注宏观经济与时政分析的从业者，我在这个领域已有十年。对于“这次不一样”的论调，我听得多了，回头一看，几乎都被现实所打脸。2014年末，在饭桌上几乎没有人相信房价会飞涨，而在转年后便迎来了一波惊人的涨幅。同样，在2021年的高峰时期，许多行业领袖也信心满满地预测未来五年会有良好的发展，而最终，三四线城市的房价却从每平米一万元降到五千。这说明，观察趋势时，近看如同一片迷雾，而远眺则是一座巍峨的山。
展望2030年，我们的判断是：一线城市的核心地段房价有望超过2021年的历史高点，核心二线城市的优质区域也能接近之前的高位，而普通三四线城市则止跌，但难以恢复巅峰。这一判断不是凭空猜测，而是分析政策、供给、信用、需求和市场预期五大因素的基础上得出的。过去二十年中，这五大因素同步变绿的时期，始终伴随着市场底部的出现。 球盟会
首先，我们来看政策。8月28日出台的新政具有非凡的意义。新规涵盖了现房销售、主办银行以及项目公司的制度，首套房首付最低可降至15%，房贷利率保持在3.1%左右，绝大多数城镇的限购政策已基本放开。曾经人们在购置期房时最担心烂尾现象，如今制度的完善有效避免了这一风险。对于刚需家庭而言，此时的购房门槛降低，风险也随之降低。
另一方面，供给端的收缩力度显著，许多人对此可能并未留意。根据国家统计局9月的数据，至8月份新房销售面积为4.99亿平方米，同比下降12.1%。更令人关注的是新开工情况，土地成交量相比2020年的高峰期仅剩下不到三成。高盛的研究预计，从2027年3月起，将出现12至18个月的新房供应真空期。到了那时，若想购买优质新盘，恐怕真的会面临供不应求的局面。
信用环境也在逐步改善。金科的724亿重整方案成功通过，融创的96亿美元境外债务重组尘埃落定，优质央企的债券利率跌破2%。此前急需资金的房地产企业如今也开始有了融资的机会。这一变化标志着行业的艰难阶段已基本过去，剩下的开发商能够呼吸到新的空气。在需求方面，总体依然保持着稳健的发展势头，尽管一度受到压制，但依然存在庞大潜在市场。统计局首次披露的二手房数据也表明，至8月份的网签面积达到了5.49亿平方米，同比增长10.6%，这意味着消费者并非不想购买优质房产，而是对期房的信心不足。 球盟会
市场的预期也是至关重要的。长江商学院的最新调研显示，看涨房市的比例从去年底的37%激增至56%，在短短九个月内上升了19个百分点。9月中旬，万科连续两天涨停，房地产板块的多只个股纷纷上涨，部分开发商甚至从“打折促销”转向“试探性涨价”。这一市场情绪的微妙变化，可能标志着市场转折的到来。
具体到2030年的市场形势，我们可以将城市分为不同梯队。首先是一线城市的核心区域，如北京的东西城和海淀，上海的内环，深圳的南山前海，以及广州的珠江新城，预计在当前底部基础上将上涨25%到35%，有望突破2021年最高点。其次是非核心的一线区及核心二线城市，例如杭州、成都、南京和苏州，预计将修复15%到25%，接近前高。第三梯队则是普通二线及核心的三线城市，预计的修复幅度在5%到15%之间，整体将趋稳。最后，大部分的三四线城市中，仅核心城区能保持稳定，远郊区仍将面临压力，整体仍低于2021年的高点20%到40%，未来将整体横盘。
马光远提出的“三个20%”的论调至今仍然适用：未来只有约20%的城市、20%的区域和20%的房产能够真正保值。尽管这一说法尖锐，但客观反映了市场的现状。需要再次强调的是，时间进程也应当厘清。预计到2026至2027年，一线城市将率先探明市场底部；随后的2027至2029年，随着供应真空期的到来，核心区域将逐步回升；而到2029至2030年，核心区有望突破历史高点，之后将进入年均3%到5%的健康修复阶段。 球盟会
综上所述，普遍上涨的时代即将结束，不必期待重演。对于刚需族来说，建议不要一味追求最低点。一直以来, 底部的形成都是一个过程，而非确切的时刻。以如今3.1%的首套利率来看，借款100万的月供相比2021年的高点每月要少还1500元。只要月供控制在家庭收入的30%以内，购买核心城市核心区的现房已值得关注。房子是给人居住的，不应以炒股的心态来选择。
对于需要升级的家庭，提前规划先卖后买、置换房产的策略是明智的。未来四年，优质房产与一般房产的价格差距将日趋扩大。因此，那些房龄超过20年的老房产可能仍会面临价值下滑，不妨适时抛售，不要寄希望于其价格恢复至原先水平。在二手房挂牌量较高的时候，果断甩掉不想继续居住的房产，置换成能够住一辈子的优质房子，将是更明智的选择。
对于手上拥有多套房产的投资者，则需进行资产的大幅调整。那些在三四线城市的过剩资产、配套不足的远郊房源，以及缺乏学区优势的老旧房将是清理的重点。这波市场回暖的机会，恰恰是集中资金资源于一二线城市优质新房的良机。未来核心房产的年化预期收益在3%到5%之间，尽管无法超越股市的收益，但其稳健性却是无可厚非的。 球盟会
